لغة
بيع الأراضي الزراعية: ما يهدد المالك بالتعدي على حقوق المستأجر
يجب على أصحاب قطع الأراضي الزراعية مراعاة إجراء خاص لنقل ملكية هذه الأراضي. وينص التشريع الأوكراني على الحق التفضيلي لبعض الأفراد في شراء قطعة أرض، ولا سيما المستأجر. جاء ذلك من قبل صندوق الأراضي في أوكرانيا، كما يكتب agronews.ua.وفقًا للمادة 130-1 من قانون الأراضي في أوكرانيا، فإن الحق التفضيلي في شراء قطعة أرض زراعية ينتمي إلى:أولاً، الشخص الذي لديه تصريح خاص لاستخدام باطن الأرض (في بعض الحالات التي ينص عليها القانون)؛ثانياً: مستأجر قطعة الأرض.يجوز للمستأجر ممارسة حقه التفضيلي في حالة عدم وجود موضوع الحق التفضيلي في الأولوية الأولى أو بعد رفضه الرسمي لهذا الحق.يحدد الجزء الثالث من المادة 130-1 من قانون الأراضي في أوكرانيا إجراءً واضحًا لإخطار المستأجر بالبيع.في موعد لا يتجاوز شهرين قبل إبرام اتفاقية البيع والشراء، يلتزم مالك الأرض بتسجيل نية بيع قطعة الأرض في سجل الدولة لحقوق الملكية للممتلكات غير المنقولة.ولهذا الغرض، يتم تقديم طلب إلى كاتب العدل مع مسودة اتفاقية البيع والشراء. بعد تسجيل النية، يقوم كاتب العدل بإبلاغ صاحب الحق التفضيلي خلال ثلاثة أيام عمل عن طريق:إرسال رسالة قيمة تحتوي على وصف مرفق وإشعار بالتسليم؛أو التسليم شخصي مع التوقيع.وينص القانون أيضًا على أن المستأجر يعتبر مُبلغًا حسب الأصول حتى لو رفض استلام الإخطار أو إعادة البريد بسبب انتهاء فترة التخزين.لا يتم تسجيل الدولة لحقوق ملكية قطعة الأرض إلا في حالة استيفاء متطلبات القانون فيما يتعلق بممارسة الحق التفضيلي.إذا تبين أثناء عملية التسجيل ما يلي:ولم يتم تسجيل نية البيع بالطريقة المقررة؛لم يتم إخطار المستأجر بشكل صحيح؛انقضاء الموعد النهائي لممارسة الحق التفضيلي الذي يحدده القانون؛لا توجد مستندات تؤكد رفض الموضوع ممارسة حقه، ولن يكون لدى المسجل أو كاتب العدل أسباب قانونية لإجراء تسجيل الدولة لنقل حقوق الملكية.وتهدف هذه القيود إلى حماية الحقوق المشروعة للمستأجر ومنع التصرف غير القانوني في الأراضي الزراعية.ينص الجزء الرابع من المادة 130-1 من قانون الأراضي في أوكرانيا على أنه في حالة بيع قطعة أرض بشكل ينتهك حق الأفضلية، يجوز لموضوع هذا الحق تقديم طلب إلى المحكمة للمطالبة بنقل الحقوق والالتزامات إليهم.وبالتالي، حتى بعد إبرام اتفاقية البيع والشراء وتسجيل حقوق الملكية، قد يفقد المالك الجديد الحق المكتسب بقرار من المحكمة.إن إجراء إخطار المستأجر بنية بيع قطعة أرض ليس إجراءً شكليًا، ولكنه مطلب إلزامي بموجب القانون. يعد الامتثال لإجراءات تسجيل نية البيع والإخطار المناسب بموضوع الحق التفضيلي والتأكيد المستندي لجميع مراحل الإجراء شروطًا ضرورية لمزيد من تسجيل الدولة لنقل حقوق الملكية.يؤدي عدم الامتثال لهذه المتطلبات إلى خطر رفض تنفيذ إجراءات التسجيل والطعن اللاحق في المعاملة القانونية في المحكمة.
