التحولات صعبة. لا يهم ما ينطوي عليه الانتقال، فطبيعة الانتقال من شيء إلى آخر معقدة. قد تكون الأراضي الزراعية واحدة من أصعب الأراضي، كما يقول ستيف بور من شركة Farm Financial Strategies في لشبونة، أيوا.
التحولات صعبة. لا يهم ما ينطوي عليه الانتقال، فطبيعة الانتقال من شيء إلى آخر معقدة. قد تكون الأراضي الزراعية واحدة من أصعب الأراضي، كما يقول ستيف بور من شركة Farm Financial Strategies في لشبونة، أيوا.
يوضح بور: "يعتقد المزارعون في كثير من الأحيان أن ما يميزهم هو قدرتهم على امتلاك الأرض". "والله، لن تأخذها منهم. في كثير من الأحيان، لا تنتقل ملكية الأرض حتى الموت، وأنا موافق على ذلك. لكن علينا أن نتعمق ونكتشف كيف يمكن ذلك ستنتقل الأرض من جيل إلى جيل."
على مر السنين، اكتشف أن هناك ثلاثة مجالات أساسية مثيرة للقلق في خطة التحول العقاري والمزرعة التي يجب على كل عائلة معالجتها بشكل مستقل - تكلفة الإدارة وحماية الدائنين وخطط التحول للأراضي وأصول التشغيل.
إنه يشارك خمسة خيارات للنظر فيها لنقل أصول الأراضي.
1. أعط الأرض للمزارع.
يقول بور إن الخيار الأول هو نقل ملكية الأرض إلى أولئك الذين يزرعونها أو الذين لديهم رغبة في امتلاكها. لا يستطيع كل جيل أن يأخذ خطوة إلى الوراء في مجال الأسهم ويتوقع المنافسة في سوق اليوم.
ويقول: "المشكلة الواضحة في ذلك هي: كيف نحقق العدالة مع أولئك الذين لا يهتمون بالزراعة؟ كل عائلة مختلفة عن الأخرى".
إذا كانت عائلتك تتوقع زراعة نفس الفدان (أو أكثر) مع قاعدة أرض تم تقسيمها بين الأشقاء، فسيكون كل جيل في وضع أضعف لإكماله. كم مرة سيتعين على عائلتك أن تدفع ثمن نفس الأرض؟ أي جيل سيخسره في النهاية دون أي خطأ من جانبه (بخلاف اختيار الاستمرار في الإرث)؟
2. تقسيم الأرض بالتساوي.
ويوضح أن الملكية غير المجزأة في العقارات يمكن أن تسبب قلقا كبيرا لأصحاب الأرض الذين يريدون زراعتها أو الذين يريدون الاستمرار في تملكها. هناك فرصة أكبر للسلام إذا قمت بتقسيم الأرض، ولكن هناك أيضًا فرصة أكبر لإبعاده عن الأسرة.
يقول بور: "يعتقد معظم الناس أن هذا هو الجواب". "لا أعتقد ذلك، لأن مشكلة تقسيم الأرض هي أنها وصفة لإفلات الأرض منا. سواء كان ذلك الطلاق أو الإفلاس أو سوء التخطيط".
في وقت ما، كلما زاد عدد الأشخاص المشاركين، وكلما زاد الاستقلال الذي يتمتع به هؤلاء الأشخاص، ستبتعد الأرض عنك. إذا لم يحدث ذلك، فيجب تقسيمها مرة أخرى على الجيل التالي. بحلول الوقت الذي تقسم فيه المزرعة جيلين، لن يكون لدى الأحفاد ما يكفي ليتمكنوا من الزراعة.
يقول بور: "إننا نفصل أنفسنا عن الكتاب المسطح".
3. سند ملكية الأرض إلى صندوق ائتمان عائلي.
قد يكون ترك الأرض للأمانة بعد الموت خيارًا حكيمًا للعائلات التي لا تستطيع تحمل تكاليف تسليم الأرض إلى وريث واحد ولا ترغب في تقسيم أرضها. هناك أسباب قوية لترك الأرض كأمانة للإدارة، بما في ذلك إذا كان واحد أو أكثر من الأطفال لديهم مشاكل زوجية أو مالية أو إدمان أو إذا كان واحد أو أكثر من الأطفال ثريين بشكل مستقل.
في كثير من الأحيان، يعطي ترك الأرض في الأمانة إحساسًا زائفًا بالأمان الذي قد يؤجل المشكلة إلى المستقبل.
يقول بور: "عندما نتركها ضمن الثقة، فإننا نطرح مشاكل كبيرة. وعندما تخرج تلك الأرض من الثقة، يمكن أن تكون غير مرنة للغاية".
4. إنشاء كيان أرض عائلي.
أصبح كيان الأرض مثل شركة ذات مسؤولية محدودة (LLC) أو شراكة عائلية محدودة (FLP) شائعًا بالنسبة للعائلة حيث لا تناسب الخيارات الثلاثة الأولى.
ويقول: "أطلق على هذه الخطة اسم "الخطة المرتدة" لأن القواعد الواردة في اتفاقية التشغيل الخاصة بالكيان تعيد الأرض دائمًا إلى العائلة".
سيكون لهذه الكيانات قواعد، وداخل الكيانات، ستتحدث هذه القواعد عن خيارات الإيجار وخيارات الشراء بأسعار وشروط عائلية، مهما كان شكلها. الغالبية العظمى منها عبارة عن استخدامات خاصة يتم دفعها على مدار 30 -عقد لمدة عام حتى يتمكنوا من ضمان الفرص والقدرة على تحمل التكاليف لأفراد العائلة.
5. وضع خطة مختلطة.
لا توجد خطة واحدة تناسب جميع العائلات. ولهذا السبب فإن الجمع بين الخيارات المتعددة يكون أحيانًا أفضل بالنسبة لمعظم العائلات. الخطة الهجينة تعطي الفرصة للجميع.
يقول بور: "في الوقت الحالي، في التخطيط للخلافة، أعتقد أنه يتعين علينا إعطاء قدر كبير من الفهم لما سيتدفق أو لا سيتدفق نقدًا". "ما هي التداعيات الضريبية؟ ما هو توقيت المرحلة الانتقالية؟ وهل سنعطي فرصة كافية لأولئك الذين سيكونون الجيل القادم في مجتمعاتنا، الذين يدفعون الضرائب، ويذهبون إلى الكنائس، ويذهبون إلى المدارس؟"
